توقع مطورون عقاريون ارتفاع أسعار الوحدات السكنية العقارية بنسبة تتراوح بين 15% إلى 20% خلال العام المقبل، بسبب زيادة معدلات التضخم وتكلفة الشحن التي رفعت مستلزمات البناء. في الوقت الذي استغاث فيه أهالي مجمع الربوة الهادئة السكني، لعدم تسلمهم وحداتهم السكنية منذ 10 سنوات.
ويدعي الانقلاب أن ذهابه إلى مشروعات عقارية جديدة، يضع فيها مليارات تشكل رأسمال الهيئة الهندسية للقوات المسلحة التي تستحوذ على نحو 98% من المشروعات الجديدة التي تنفذها حكومة المنقلب السيسي.
المشكلة تظهر أن جميع حكومات الانقلاب، وجهت استثماراتها في سبيل أن تحل ولم تتمكن، فسعر الوحدات السكنية التي تطرحها (3 غرف وصالة) يصل سعرها الاقتصادي إلى نحو 300 ألف جنيه وكان 220 ألف في 2018.
بينما إيجار الوحدة السكنية حسب القانون الجديد للإسكان, لن يقل عن 1500 جنيه شهريا، أي نحو 18 ألف جنيه سنويا، والواقع أن بناء الوحدة السكنية السالفة، لا يقل عن 200 ألف جنيه.
والسبب أن بقية البناء بالقطاع الخاص توقف بسبب قوانين السيسي وضرائبه المتزايدة، فضلا عن ارتفاع أسعار التسجيل والتراخيص ومواد البناء (الحديد والأسمنت والطوب).
وجرت العادة أن تعلن حكومات السيسي بناء عدة آلاف من الوحدات السكنية سنويا، وتحصل على مقدم على كل وحدة حوالى 30 ألف جنيه على دفعتين والباقي بالتقسيط، مدعية أن المجتمع يحتاج سنويا إلى حوالي مليون و300 ألف وحدة, لأن المواليد حوالي 2 مليون و600 ألف سنويا.
أزمة استكمال الوحدات
الشركات التي طرحت وحدات سكنية للبيع خلال 2021، ستواجه أزمة في استكمال مشروعاتهم تحت الإنشاء بسبب اتجاه الدولة لتطبيق القواعد الجديدة للبناء مما يحتم عليها الاندماج في كيانات أكبر.
هشام موسى، العضو المنتدب لشركة روك ريدكون للمراكز التجارية والإدارية، قال إن "ارتفاع معدلات التضخم لن تكون السبب الوحيد في زيادة أسعار العقارات المتوقعة بنسبة 15% خلال العام القادم، ولكن بسبب زيادة فاتورة الشحن التي تؤثر على كافة المدخلات في الصناعة".
ويزعم المطورون العقاريون -الذين باعوا وحدات سكنية تحت الإنشاء دون مراعاة الاشتراطات الجديدة من الدولة للبناء، أن المواطنين سيواجهون أزمة في الاستمرار والإيفاء بوعود التسليم في توقيتاتها المحددة، بحسب صحف محلية.
مساكن غير مأهولة
الباحث أيمن أنور قال إن "أحد أهم حجج الحكومة (الانقلابية) لإصدار قانون التصالح هو أن هناك نحو 11 مليون وحدة سكنية غير مأهولة حسب بيانات الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء، وبينما يغلقها أصحابها بدون مبرر، لا يجد آخرون مسكنا مناسبا، علما بأن الغالبية العظمى من هذه الوحدات هي الوحدات السكنية التي تبنيها الدولة ولا يسكنها أحد لأسباب كثيرة منها علي سبيل المثال، ارتفاع ثمنها ومدة أقساطها التي تتجاوز ال٢٠ سنة وبالتالي لا تجد تلك الشقق سوى أصحاب رؤوس الأموال الذين يشترونها بهدف (التسقيع) ويغلقها كام سنة ثم يقوم بعرضها للبيع مرة أخرى بعد فترة بضعف ما اشتراها، مما يدفع المواطنيين إلى تفضيل العيش في مباني عشوائية وغير مؤهلة للمعيشة لا تختلف عن العشش كثيرا، بدلا من العيش في شقق الحكومة التي كان يمكن أن تحل المشكلة من جذورها لو كانت في متناول المواطن البسيط.
ركود وإعلانات
ويزيد الطلب على الوحدات السكنية ويزيد العرض أيضا، ولكن في كل الأحوال تزيد القيمة الإيجارية للشقق، وتزيد أيضا أسعار الشقق والوحدات الأخرى، السكنية غير مبرر في ظل ركود سياحي واقتصادي غير مسبوق.
وأعلنت وزارة الإسكان، بحكومة الانقلاب في ظل هذا الواقع، لطرح وحدات سكنية جديدة بمشروع سكن مصر ودار مصر وجنة مصر، لمتوسطي الدخل وفوق متوسط، وذلك ضمن مبادرة البنك المركزي للتمويل بفائدة 3%.
وأعلنت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أن عدد الوحدات الذي سيتم طرحها قبل نهاية العام نحو 15 ألف وحدة سكنية كاملة التشطيب في مشروع جنة للإسكان الفاخر، وسكن مصر للإسكان المتوسط في 12 مدينة جديدة هي: (أكتوبر الجديدة – حدائق أكتوبر – العبور – القاهرة الجديدة – العلمين الجديدة – المنصورة الجديدة – المنيا الجديدة – بدر – غرب قنا – دمياط الجديدة – الشروق – ناصر ـ غرب أسيوط).
غير أن ما تعلنه الهيئة في دمياط كمثال ما يزال في طور التخطيط للبناء فأحد الصحفيين كشف أن مشروع إنشاء 51 برجا سكنيا بأرض مصنع ألبان دمياط وغزل دمياط بطريق الترعة الشرقاوية أمام عزبة الصعيدي بالشعراء بالتعاون بين البنك الأهلي وبنك مصر ومحافظة دمياط وتنفيذ الهيئة الهندسية سيبدأ مع بداية العام الجديد.
وأشار مراقبون إلى أن هذا الإعلان عن وحدات جديدة يعتبر الإعلان العاشر من نوعه، ولا جديد، وأن من يدخل لمثل هذه الإعلانات يدخل، ليس بغرض السكن ولكن بغرض التجارة، فمنذ مايو الماضي، تعلن وزارة الإسكان بحكومة السيسي أن 9024 جاهزة كمرحلة أولى للموظفين في العاصمة الإدارية بمدينة بدر عبارة عن (3 غرف وصالة) بمساحة بين 114 و113 متر مربع في حين أن موعد تسلم الموظفين شققهم خلال ديسمبر 2021 ، إلا أنهم إلى الآن لم يتسلم أحدا منهم شيئا.
وتعلن أيضا نفس الوزراة منذ مايو الماضي عن مبادرة "سكن لكل المصريين" بمدينة حدائق العاصمة، وتضم بحسب جهاز المدينة ومسئولو الجهاز أنها تضم 29496 وحدة سكنية، إضافة للمشروعات الخدمية بالمرحلة الأولى، لم يتم تغييرها.
29% مغلق
وبحسب تقارير حكومية، يشهد سوق العقارات انخفاضا ملحوظا في حركة البيع والشراء في ظل معاناة الآلاف من الأسر من عدم امتلاك وحدات سكنية، و ملايين آخرين يمتلكون شققا مغلقة غير مستخدمة ولم يستفد منها غير حدوث خلل وأزمة في السوق العقاري.
وأظهرت بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، وجود نحو 12.5 مليون وحدة سكنية مغلقة بلا سكان، إما لوجود مسكن آخر للأسرة، أو غير كاملة التشطيب، ويشكل إجمالي الوحدات المغلقة نسبة 29.1% من إجمالي عدد الوحدات في مصر.
يأتي ذلك بينما تحتاج مصر نحو 500 ألف وحدة سكنية كل عام لكل مستويات الدخل، وفق إحصاءات حكومية.
قالت دراسة للمركز المصري للدراسات الاقتصادية، إن "نحو 25% من العقارات المبنية في مصر غير مأهولة بالسكان".
وبحسب الدراسة فإن وجود فقاعة عقارية في مصر يعني ارتفاع أسعار العقار لتتجاوز قيمته الحقيقية في السوق بشكل مستمر، وتعثر المتعاملين في السوق، وهو ما يؤدي إلى انكماش حاد.
وأرجعت الدراسة إلى أن بداية مشكلة القطاع العقاري تعود إلى ارتفاع أسعار الأراضي والتي بدأت في عام 2004 في المزادات التي طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية وقتها، مشيرة إلى أن المزادات التي طرحتها الهيئة في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر في 2007 تضخمت بنحو 130%.
وحسب الدراسة فإن نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي 16.2%، وهي نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة جدا.
